임원 사택(과세) vs 직원 사택(비과세), 명확한 기준은?
핵심 인재 유치를 위한 '종업원' 또는 ‘임원’에게 사택을 제공하는 경우가 있습니다.
임직원에게 사택 지원은 지원받는 대상자에 따라 세무 처리가 다르며, 특히 소액주주가 아닌 임원의 경우 법인세법상 ①관련 비용 부인 또는 ②사택제공이익에 대한 부당행위계산부인으로 법인세가 부과됩니다. 또한 소득세법상 ③개인에게 사택제공이익 상당액이 근로소득세까지 과세되는 등 회사와 개인 모두에게 세무 불이익이 발생합니다. 본 자료를 통해 사택 관련 세무 리스크를 피하는 명확한 기준을 확인하시기 바랍니다.
지원 대상자, 사택의 종류, 사택 비용의 적격성에 따라 법인세법과 소득세법상 어떻게 다르게 처리되는지, 그 명확한 기준과 세무상 불이익에 대해 정리해 드립니다.
1. 사택 부당행위의 적용 대상과 제외 대상
구분 |  임원 (지분율 1% 이상) | 종업원 또는 임원 (1% 미만) |
회사 (법인세) | 업무무관비용으로 손금불산입 (비용 불인정) 또는
사택제공이익에 대한 부당행위계산부인 익금산입(법인세 과세) | 복리후생비로 손금산입 (비용 인정)
사택제공이익에 대한 익금산입 안함
즉, 부당행위 아님(법인세 과세 X) |
개인 (소득세) | 사택제공이익 근로소득으로 과세 | 사택제공이익 근로소득 비과세 |
(근거: 법인세법 제27조 (업무무관비용), 법인세법 시행령 제88조 (예외)
소득세법 시행령 제38조 제1항 6호(원칙), 소득세법 제12조 3호 (비과세 근로소득))
2. 과세요건검토
‘임원’은 안 되고 ‘종업원’은 된다고 하는데, 정확한 세법상 기준은 무엇일까요? 독자분들이 가장 헷갈리시는 '사람', '사택', '비용'의 기준을 명확히 정리해 드립니다.
2-1. [사람 기준] 세무상 불이익을 받는 ‘임원’과 혜택이 인정되는 ‘일반 임직원’의 기준
세법은 '지분율 1%'또는 주식시가총액을 기준으로 이 둘을 명확히 구분합니다.
부당행위 적용 제외 대상 : ‘종업원 및 소액주주 임원’•
정의: 사택 제공이 정상적인 '복리후생'으로 인정되는 대상입니다.
•
기준:
1) 종업원: 임원(이사, 감사 등)이 아닌 모든 일반 직원.
2) 소액주주 임원: 임원이긴 하지만, 아래의 두 가지 기준을 모두 충족하는(즉, 둘 다 해당하지 않는)임원을 말합니다.
[소액주주 임원의 기준]
지분율: 법인의 발행주식 총수의 1% 미만을 소유 &
특수관계: 대표이사(또는 최대주주)와 친족 등 특수관계가 아닐 것
(근거: 법인세법 시행령 제50조 제2항 소액주주의 개념
법인세법 시행령 제87조 특수관계자의 범위)
부당행위 적용 대상 : "대주주 임원 (출자임원)"•
정의: 위에서 설명한 ‘종업원’이나 ‘소액주주 임원’에 해당하지 않는, 사용자로 간주되는 인원입니다.
•
기준: 다음 중 하나라도 해당하는 임원은 ‘대주주 임원’으로 보아, 사택 무상 제공 시 ‘법인 자산의 사적 사용’으로 간주됩니다.
* 법인의 발행주식 총수의 1% 이상을 소유한 경우
* 설령 1% 미만을 소유했더라도, 대표이사(또는 최대주주)와 친족 등 특수관계에 해당하는 경우
(근거: 법인세법 제27조 제2호 업무와 관련 없는 비용의 손금불산입
법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 나목 부당행위계산부인의 대상에서 제외)
2-2. [사택 기준] 어떤 집이어야 '사택'으로 인정되나요?
모든 주거 지원이 세법상 '사택'으로 인정되는 것은 아닙니다. 반드시 '회사가 계약 주체'가 되어야 합니다.
인정되는 사택 (O)•
1) 회사 소유 주택: 회사가(법인이) 직접 소유한 아파트, 빌라 등을 직원에게 무상 제공하는 경우.
•
2) 회사 임차 주택: 회사가(법인이) 직접 전세/월세 계약의 당사자가 되어 임차한 주택을 직원에게 무상 제공하는 경우.
(근거: 소득세법 시행규칙 제15조의2 - 사택의 범위)
인정되지 않는 사택 (X)•
1) 주택 수당: 직원이 직접 계약한 집에 대해, 회사가 월세나 관리비를 현금으로 지원(급여에 포함)해 주는 경우. 이는 '사택'이 아닌 '급여(근로소득)'로 보아 전액 과세됩니다.
(근거: 소득세법 제20조 - 과세대상 근로소득)
•
2) 주택 자금 대여: 직원이 집을 사거나 전세금을 마련하도록 회사가 돈을 빌려주는 경우. 이는 '사택 제공'이 아닌 '금전 대여'로, 별도의 가지급금 인정이자 문제가 발생할 수 있습니다.
(예외: ‘중소기업’이 ‘임원이 아닌 종업원’에게 주택 구입/임차 자금’을 저리 또는
무상으로 빌려주는 경우는 예외입니다.)
(근거: 소득세법 시행령 제17조의4 제1호의2- 중소기업 종업원 주택자금 대여 비과세)
(임원의 정의: 법인세법 시행령 제2조 제8항 특수관계인 정의
법인세법 시행령 제40조 제1항 임원의 범위)
2-3. [비용 기준] 어떤 비용까지 '사택 비용'으로 처리되나요?
종업원/소액주주 임원에게 사택을 제공할 때, 다음과 같은 비용들이 '복리후생비(손금)'로 인정됩니다.
•
사택 유지비 및 관리비:
* 사택의 재산세, 보험료(화재 등), 수선유지비(도배, 장판, 보일러 수리 등)
* 공동 관리비(아파트 관리사무소에 내는 비용)
•
사택 임차료:
* 회사가 임차한 사택의 경우, 매월 지급하는 월세(손금).
* 전세로 임차한 경우, 보증금 자체는 자산(임차보증금)이지만, 관련 부대비용(중개수수료 등)은 비용
처리가 가능합니다.
(주의!) 사택에서 발생하는 개인적인 생활비(전기료, 수도세, 가스비, 통신비 등)는 원칙적으로 입주한
직원이 부담해야 합니다. 만약 이 비용까지 회사가 대신 내준다면, 이는 '복리후생비'가 아닌
해당 직원의 '급여'로 보아 과세될 수 있습니다.
(근거: 소득세법 시행령 제17조의4는 '사택 제공 이익'을 비과세하며, 개인 생활비는 소득세법 제20조상
과세대상 근로소득에 해당)
(국세청 예규 참조: 법인46012-3960, 1995.10.24 / 서면-2023-원천-2249)
3. QnA
Q1. 그럼 '대주주 임원'에게는 월세를 얼마 정도 받으면 되나요?
A1. 법인세법상 ’시가(적정 임대료)’를 받는 것이 원칙입니다
여기서 ‘시가’란
①순위로 (주변 시세) 해당 주택과 유사한 주택의 '전세금/월세' (가장 확실)
②순위로 (법인세법상 간편식) (해당 주택 시가의 50% - 보증금) × 정기예금 이자율
를 의미합니다.
만약 시가보다 현저히 낮은 임대료(시가와의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상)을 받으면, 그 차액만큼 부당행위계산부인 대상이 될 수 있으니 주의해야 합니다.
(관련 규정: 법인세법 시행령 제88조 제3항(적용 기준), 제89조 제4항(시가 계산)
Q2. 종업원에게 제공하는 사택인데, '국민주택규모(85㎡)'보다 커도 괜찮나요?
A2. 네, 괜찮습니다. 과거에는 사택 비과세 혜택에 주택 규모 제한이 있었지만, 현재는 주택 규모와 관계없이 앞서 설명드린 [사람 기준]과 [사택 기준]만 충족하면 모두 비과세 및 손금 인정을 받을 수 있습니다. 고급 오피스텔이나 대형 아파트라도 '종업원/소액주주 임원'이 사용한다면 문제없습니다.
(관련 규정: 소득세법 시행령 제38조 제1항 제6호 – 현재 별도의 규모 제한 없음, 소득세법 시행규칙 제9조의 2 사택의 범위)
(국세청 예규: 서일46011-10295 종업원에게 제공되는 사택의 규모에 따른 과세여부, 주택규모와 관계없이 근로소득에 해당하지 않음)
Q3. 지방에서 올라온 직원에게 1인 1실 오피스텔을 여러 개 빌려줘도 되나요?
A3. 네, 가능합니다. 여러 명의 직원에게 각각 다른 오피스텔을 임차하여 사택으로 제공하는 경우에도, [사택 기준](회사가 직접 계약)만 지켰다면 모두 사택으로 인정받을 수 있습니다.
(관련 규정: 소득세법 시행규칙 제15조의2 - 사택의 범위)
Q4. 사택에서 쓰는 전기요금, 가스비도 회사가 내줘도 되나요?
A4. 안 됩니다. [비용 기준]에서 설명드렸듯이, 전기료, 수도세, 가스비, 통신비 등은 입주한 직원이 개인적으로 사용한 '개인 생활비'입니다. 만약 이 비용까지 회사가 대신 내준다면, 이는 '복리후생비'가 아닌 해당 직원의 '급여'로 보아 소득세가 과세될 수 있습니다. (※ 아파트 관리사무소에 내는 '공동 관리비'는 회사가 부담 가능합니다.)
(관련 규정: 소득세법 시행령 제17조의4는 비과세 이익을 '사택 제공'으로 한정하며, 전기료 등 개인 생활비는 소득세법 제20조상 과세대상 근로소득에 해당합니다.)
(국세청 예규 참조: 법인46012-3960, 1995.10.24 / 서면-2023-원천-2249)
Q5. 사택 관리 규정을 꼭 만들어야 하나요?
A5. 법적 의무 사항은 아니지만, 강력하게 권장합니다. 특히 여러 직원에게 사택을 제공하는 경우, "어떤 직원에게, 어떤 기준으로, 얼마짜리 집을, 얼마 동안" 제공하는지에 대한 명확한 사규(사택 관리 규정)가 있어야 합니다. 이는 세무조사 시 특정인(대표이사 친인척 등)에게 특혜를 준 것이 아님을 증명하는 가장 확실한 근거 자료가 됩니다.
5. 마무리하며
사택 제공은 훌륭한 복지 수단이지만, 세법은 그 혜택을 '누가' 누리는지 엄격하게 구분하고 있습니다.
오늘 짚어드린 ‘임원’ ‘일반 종업원'그리고 특수관계인에 대한 차이를 명확히 인지하시어, 임직원의 복지가 세무상 불이익으로 돌아오는 일이 없도록 현명하게 관리하시길 바랍니다.
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