건물과 토지 일괄매매 시 부가가치세 과세 판단
양수인이 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하는 경우 건축물에 대하여 부가가치세를 부담하지 않을 수 있는지에 대해 소개하고자 합니다.
신축을 목적으로 낡은 건물이 있는 토지를 일괄 매입할 때, "어차피 철거할 건물에도 부가가치세를 내야 할까?"라는 고민을 많이 하십니다.
결론부터 말씀드리면, 건물 철거사실을 명확히 하면 부가가치세를 '0원'으로 처리할 수 있습니다.
1. 사실관계 및 세무상 쟁점
1) 사실관계
① 거래자산: 토지 및 동 지상건
② 거래형태: 본 건 부동산을 ㈜매수인에게 일괄 양수도
③ 총 매매대금: 140억 원(일금 일백사십억 원)(가정)
④ 거래목적
•
매수인은 신축을 목적으로 잔금 지급 즉시 본 건 건물을 철거할 예정입니다.
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이러한 ‘철거 예정’ 사실은 귀사와 매수인 쌍방이 구두상 인지되었습니다.
⑤ [핵심] 계약 상태: 상기 ‘철거 예정’ 사실이 매매계약서상 특약으로 명확히 기재되어 있는지 불분명한 상태입니다.
2) 세무상 쟁점
① 철거 특약’이 계약서상 불분명한 경우, 과세관청에 원칙(30% Rule등)을 적용하여 건물분 20억원에 대해 부가가치세를 과세할 수 있는지 여부.
② 이 경우, 매수인이 부담한 2억 원을 매입세액공제 받을 수 있는지 여부
2. 관련 법령 (요약)
본 검토는 다음의 법령을 근거로 합니다. (상세 법령 조문은 별첨 참조)
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부가가치세법 제29조 제9항 (안분계산 원칙)
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부가가치세법 시행령 제64조 (안분계산 방법 및 '30% Rule')
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부가가치세법 시행령 제64조 제2항 단서 (안분계산 예외)
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부가가치세법 시행령 제80조 제1호 (토지의 자본적 지출 관련 매입세액 불공제)
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소득세법 제100조 제3항 및 동법 시행령 제166조 제8항(참고 조항)
3. 요건 검토
1) 원칙: ‘30% Rule’의 적용 (특약이 불분명한 경우)
부가가치세법은 토지(면세)와 건물(과세)을 일괄 공급 시, 실지거래가액에 따르도록 합니다. 그러나 당사자들이 부가세를 회피할 목적으로 건물 가액을 자의적으로 낮추는 것을 방지하기 위해 동법 시행령 제64조에서 즉 '30% Rule'을 두고 있습니다.
① 안분가액의 산정
부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따라, 과세관청이 가액을 검증하는 법정 안분 순서는 다음과 같습니다.
가. (1순위) 감정가액: 공급계약일 현재의 감정가액 비율 (토지/건물 모두 있는 경우)
나. (2순위) 기준시가: 감정가액이 없는 경우, 기준시가 비율
(토지: 공시지가 / 건물: 상증법상 건물 기준시가)
② 30% Rule의 적용
만약 당사자가 계약서에 기재한 가액(본 건 건물 20억)이 상기 1)에 따라 안분한 '법정 안분가액'과 30% 이상 차이 나는 경우, 과세관청은 계약서상 가액을 부인하고 '법정 안분가액'을 공급가액으로 하여 부가세를 과세합니다.
[본 건 가상 적용 예시]
가. 총 거래가액: 140억 원
나. 계약서상 건물 가액: 20억 원
다. 가정: 본 건 부동산의 기준시가 안분 비율이 토지 70%, 건물 30%
라. 법정 안분가액 계산: 총액 140억 원 x 30% = 42억 원
마. 30% Rule 검토:
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차이 검증: (법정 안분가액 42억 - 계약서 가액 20억) ÷ 법정 안분가액 42억 = 52.4%
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결과: 차이(52.4%)가 30%를 초과하므로, 계약서상 20억 원은 부인됩니다.
③ 결과 (원칙 적용 시)
본 건은 '철거 특약'이 계약서상 불분명하므로, 시행령 제64조 제2항 단서의 예외를 적용받을 수 없을 가능성이 높습니다. 따라서 상기 예시와 같이 30% Rule에 해당한다면, 과세관청은 계약서상 20억이 아닌 법정 안분가액(예: 42억 원)을 건물 공급가액으로 보아 부가세 4.2억 원을 매도인에게 과세할 것으로 예상됩니다.
2) 예외: '철거 특약'의 필수성
상기 '가. 원칙'을 피할 유일한 방법은 시행령 제64조 제2항 단서입니다. 이 규정은 '건물 철거'가 "매매계약서의 내용이나 특약사항으로 확인되는 경우"에 한하여 30% Rule을 배제하고 건물가액 0원을 인정할 것으로 예상됩니다. '서로 인지하는 것'만으로는 부족하며, 계약서상 명문화가 필수 요건입니다.
3) 매수인의 함정 (매입세액 불공제)
만약 '가. 원칙'이 적용되어 매수인이 4.2억 원의 매입세액을 부담하더라도, 이를 공제받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인의 '즉시 철거' 행위가, 해당 매입세액이 부가가치세법 시행령 제80조의 '토지의 자본적 지출'에 해당한다는 과세관청의 불공제 논리에 정확히 부합하기 때문입니다.
4) 효과 (대응 방안)
① 현상 유지 시 (특약이 불분명한 상태)
•
매도인: 30% Rule 검토 결과에 따라, 최악의 경우 법정 안분가액(예: 42억)에 대한 부가세 4.2억 원을 납부합니다.
•
매수인: 부가세 4.2억 원을 부담하고도, 매입세액 전액 불공제되어 4.2억 원의 실질적 손해를 입습니다.
② 최적의 대응 방안 (특약 명시)
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이 세무상 함정을 피할 방법은 시행령 제64조 제2항 단서의 요건을 충족시키는 것입니다.
•
(조치) 잔금일 이전에 '수정 계약' 또는 '별도 합의서'를 작성하여, "본 건 건물은 매수인이 토지 이용을 목적으로 즉시 철거할 예정이며, 이에 당사자는 건물의 실질가액을 0원으로 합의한다"는 내용을 반드시 명문화해야 합니다.
•
(결과) 이 경우, 건물 공급가액 0원을 인정받아 다음과 같이 증빙을 발급합니다.
가. 토지분 (140억 원): 면세 계산서
나. 건물분 (0 원): 과세 세금계산서 (공급가액 0원, 세액 0원)
5) 마무리 (검토 의견)
본 사안은 '철거 특약'이 계약서에 명시되어 있는지 여부가 4.2억 원(가상)의 부가가치세 부담을 결정하는 핵심입니다. 현재의 '불분명한 상태'는 4.2억 원의 세무적 위험에 노출된 상태라고 예상됩니다. 따라서 잔금일 이전에 즉시 매수인과 합의하여 철거 사실을 계약서에 명문화하고, '토지 140억(면세계산서)' 및 '건물 0원(세금계산서)'으로 증빙을 처리하도록 관리하는 것이 필요해 보입니다.
[별첨]
1. 부가가치세법
•
제29조 (과세표준) ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다.
2. 부가가치세법 시행령
•
제64조 (토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우의 공급가액 안분계산)
① 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 안분계산한다.
1.
감정가액이 있는 경우: 감정가액에 비례하여 안분계산한 가액
2.
(생략)
3.
기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실지거래가액을 토지의 가액과 건물등의 가액으로 본다. (중략) ... 다만, 토지와 건물을 함께 공급받아 건물을 철거하고 토지만 사용하는 것이 매매계약서의 내용이나 특약사항으로 확인되는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <신설 2022.2.15>
•
제80조 (토지에 관련된 매입세액) 법 제39조 제1항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1.
토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
3. 소득세법 시행령(참고 조항)
제100조 제3항 및 동법 시행령 제166조 제8항
1.
개정 내용: 토지·건물의 일괄 취득·양도 시, 원칙적으로 기준시가 등에 비례하여 가액을 안분계산하나, 납세자가 구분한 토지·건물의 가액을 인정할 만한 사유가 있으면 안분계산 예외를 신설함. <신설 2015.12.15, 2024.12.31>
2.
3.
적용 시기: 2025년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용
4. 관련 예규
사전-2023-법규부가-0074, 2023.06.12.
5. 실무 참고 사례(언론 보도)
기사제목: "토지 양도 목적 건물 철거비도 공제, 국세청에 딱 걸렸다”
출처: 한국세정신문
보도일자: 2024년 01월 08일
링크 : https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=262804
6. 법인세법
•
기본통칙 23-31…1[고정자산에 대한 자본적 지출의 범위]
1.
토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 해당 토지에 대한 자본적 지출로 한다. <개정 2001.11.01., 2024.03.15>
•
시행령 89조 2항(시가가 불분명한 경우 시가의 범위)
7. 기업회계기준
제10장 유형자산 10.13
건물을 신축하기 위하여 사용중인 기존 건물을 철거하는 경우 그 건물의 장부금액은 제거하여 처분손실로 반영하고, 철거비용은 전액 당기비용으로 처리한다. 다만 새 건물을 신축하기 위하여 기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 기존 건물의 철거 관련 비용에서 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액을 차감한 금액은 토지의 취득원가에 포함한다.
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